DNB: 'Risicobeheer vastgoed vaak onvoldoende'

AMSTERDAM - Het risicobeheer van pensioenfondsen sluit in veel gevallen onvoldoende aan op de complexiteit van het beleggingsbeleid. Ook voor beleggen in vastgoed is dit van belang, aangezien dit gepaard gaat met specifieke risico's. Dat zei directeur Joanne Kellermann van de De Nederlandsche Bank gisteren op een bijeenkomst ter gelegenheid van het 15 jarig bestaan van de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN).

Gezamenlijk bezitten pensioenfondsen volgens gegevens van de DNB momenteel ongeveer € 71 mrd aan vastgoed. Om een scherp beeld te krijgen van de risico's heeft DNB dit jaar extra aandacht besteed aan beleggingen in vastgoed. Er is onderzoek verricht naar de vastgoedportefeuilles van Nederlandse financiële instellingen en er zijn een aantal specifieke onderzoeken bij pensioenfondsen uitgevoerd naar de beheersomgeving rond de beleggingen.
Kellerman noemde een aantal voorbeelden uit de praktijk die volgens DNB leiden tot een onderschatting van het risico en een overschatting van diversificatievoordelen bij institutionele beleggers.
Zo gebruiken taxateurs voor het vaststellen van taxatiewaarden recente transactieprijzen en taxaties van vergelijkbare objecten. Hierdoor kunnen
marktontwikkelingen vertraagd en gedempt worden verwerkt in de waardering. Kellerman zei ook dat pensioenfondsen zich veelal onvoldoende bewust zijn van het risico van leverage, het gebruik van vreemd vermogen.
Onderschatting van deze factoren heeft er toe geleid dat pensioenfondsen forse verliezen hebben geleden op vastgoed, zo zei Kellerman. 'Om dit soort verliezen te beperken is het van belang dat pensioenfondsen hun risicobeheersing aansluiten op de specifieke risico's van vastgoed. Hiervoor moet het risicobeheer in alle fasen van het beleggingsproces worden betrokken. Dus van het vaststellen van het strategische beleggingsbeleid tot aan de daadwerkelijke uitvoering daarvan.'
Kellerman zei dat er bij de DNB- onderzoeken ook positieve voorbeelden tegen zijn gekomen. Zo is de leegstand in de directe vastgoedportefeuille van pensioenfondsen relatief laag. Verder hebben pensioenfondsen hun indirecte vastgoedportefeuille in het algemeen geografisch goed gespreid. Bovendien is de allocatie naar landen die kampen met een sterk dalende vastgoedmarkt, zoals het Verenigd Koninkrijk, Ierland en Spanje beperkt. Ook vind DNB het een positieve ontwikkeling dat risicobeheer hoog op de agenda staat van IVBN.
Kellerman ging ook in op vastgoedfraude. Het thema ´vastgoed´ is ook binnen het integriteittoezicht van DNB al een aantal jaren één van de speerpunten. Er zijn diverse onderzoeken uitgevoerd bij banken, verzekeraars en pensioenfondsen en ook hier wordt het belang van transparantie door DNB benadrukt. Kellerman: 'Zo is het niet altijd duidelijk wat pensioenfondsen doen om de integriteit van tegenpartijen bij transacties vast te stellen. Dit zou een cruciaal onderdeel moeten zijn van de beleggingsbeslissing. Met wie doet een pensioenfonds zaken en op welke wijze kunnen deze zakenrelaties een indirect of direct effect hebben?'